- Det er å mange spådommer rundt bolig- og hyttemarkedet. De fleste av dem er totalt blottet for statistikk og analyse, sukker associate professor Arvid Flagestad. Han sitter som ensom ridder ved et rundt bord i annen etasje på Markedshøyskolen, der hvor Den norske bank engang hadde sine praktkontorer. - La oss se på de reelle faktorene. Da er ikke svaret så vanskelig å tenke seg, innleder han, med en stemme som skapt for god natt-historier.
Sen kveld i hyttemarkedet
Etter at han i flere år var generalsekretær i Norges idrettsforbund og med på å arrangere OL i Lillehammer, ble Flagestad så opptatt av vinterdestinasjoner at han skrev en doktoravhandling om nettopp det. På 1960-tallet var han med på etableringen av Eksportfinans, etter å ha vært stipendiat ved transportøkonomisk institutt. Etter flere år som professor ved Handelshøyskolen BI gikk 73-åringen i fjor over til Markedshøyskolen, der han nå underviser og har studieansvar for reiseliv. - Med all respekt for reiselivsbransjen og eiendomsmeglerne så er det vel mulig å tenke seg at de ofte taler for sin egen sak når det er spørsmål om hyttemarkedet. Først litt statistikk fra Statistisk sentralbyrå: Det bygges gjennomsnittlig 5.000 hytter årlig i Norge, og gjennomsnittlig 100 hytter i året i de største hyttekommunene. Totalt finnes det mellom 400.000 og 500.000 hytter her i landet. - Det som er interessant nå, er at vi står overfor den vanskeligste fremtiden på lenge i hyttemarkedet. Jeg sier ikke at vi vil se en total kræsj, til det er det for mye penger i vårt ganske land, men det vil bli vanskelig, slår Flagestad fast. Han tror vi vil se et prisfall i løpet av et halvt år.
To hovedårsaker
Arvid Flagestad har hatt rett før. I februar 2008 var han en av få som var pessimistisk innstilt til fritidsmarkedet. Mange trodde prisene skulle fortsette oppover etter en lang periode med eventyrlig vekst. Hytteprisene steg med 129 prosent fra 2000 til 2007. Den gang spådde han konkurser blant utbyggere og et fritidsmarked med fall i omsetning og priser.
Fra andre kvartal 2007 til andre kvartal 2008 falt omsetningen av fritidsboliger med 9 prosent, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB). Nå peker Flagestad på to forhold som underbygger påstanden hans om prisfall. - I dag ligger det reguleringsplaner for 50.000 hytter på vent. I tillegg har mange grunneiere planer om å bygge ut hyttetomter, og Flagestad anslår dermed det totale antallet reguleringsplaner på vent til mellom 50.000 og 100.000. Når vi legger dette til et tilsig til markedet på 5.000 hytter i året, gir det seg at det vil bli et svært stort utbud. Dette vil presse prisene og føre til en betydelig nedgang. Den andre faktoren er mer alvorlig. - Vi har hatt det bra svært lenge. Den finanskrisen vi så for et par-tre år siden, den har fremdeles ikke slått ned her. Jeg tror den kommer nå.
- Vi ser problemene i store deler av Europa. Halvparten av Norges inntekter kommer fra eksport. Dermed er vi også sårbare for situasjonen i resten av Europa. Dette gir at vi vil få en usikkerhet fremover. Folk vil bli mer forsiktige med hva de bruker pengene sine på. Professoren nikker mot DnB NORs lokaler på andre siden av gaten, og nevner noe om banker og hukommelse. - En skulle tro vi hadde lært siden sist, da bankene lånte ut penger villig vekk. Nå har riktignok Finanstilsynet vært på banen og bedt bankene roe seg, men det tar jo litt tid før det slår inn. At rentene skal opp på sikt er det liten tvil om. «Normale» boliglånsrenter ligger jo på 5-6 prosent. Ikke 2-3. Ifølge SSBs kredittindikator som ble publisert fredag denne uken, var økningen i norske husholdningers gjeld i august den største siden november 2008. Ved utgangen av august utgjorde husholdningenes innenlandske bruttogjeld 2.203 milliarder kroner. Flagestad er svært bekymret for nordmenns voksende gjeld. - Det at husholdningene er så høyt belånt, vil gå hardt ut over hyttemarkedet de neste to, tre årene. Fritidsboliger er det første som velges bort når usikkerheten kommer, forsikrer han.
Dramatisk for luksushytter
Flagestad mener at det generelt er en dårlig idé å gå inn i hyttemarkedet nå, men det er noen segnmenter han tror vil få kraftigere svi enn andre. - Hyttemarkedet er på hell, og snart går det i full fart nedover. Jeg tror de billige hyttene holder seg best. De som ikke er belånt. Jeg tror også at hyttene vil falle mer i pris enn leilighetene. Leiligheter er gjerne ikke belemret med samme luksusinvesteringer som hyttene er. Men det er overutbud av både hytter og leiligheter, så jeg tror begge deler vil falle i pris. Verst går det kanskje for de mest påkostede fritidsboligene. - Det er bygd mange dyre hytter de senere årene. I øverste segment vil prisene falle. Her tror jeg vi vil se et dramatisk fall i løpet av et år.
- Her kan prisene fort falle 20 til 30 prosent, uten at det er mulig å underbygge dette dokumentarisk, sier Flagestad. Beliggenheten har selvsagt noe å si. Prisene holder seg ofte best på populære destinasjoner som er en merkevare i seg selv. - Med andre ord tror jeg at prisene faller fortere i Ytre Rendal enn på Geilo.